每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州

最近曝出的杭州等城市多個項目價格出現(xiàn)調整，讓年初就已傳得沸沸揚揚的“樓市崩盤論”再次發(fā)酵。盡管國家統(tǒng)計局24日公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1月新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達到69個，但環(huán)比下跌的城市已達6個。部分城市提高首套房貸款利率的同時，有報道稱多家銀行已暫停房貸業(yè)務。除了興業(yè)銀行承認停辦房地產夾層融資，相關銀行都否認停貸的說法。

眾說紛紜中，首先受到影響的是股市和居民——出于對樓市調控升級、上市房企資金鏈緊張的擔憂，昨日A股大幅走低，房地產板塊跌幅超過4%，上實發(fā)展等多只個股跌停。有房子掛牌的居民，在看似很好的市場卻很難出手。而手握現(xiàn)金的居民，買了，怕房價真的跌；不買，又怕還要漲，稀里糊涂中不知如何下手。樓市到底會不會崩盤？房價又該去哪兒？有專家認為，盡管中國的房地產還沒有走到崩盤的境地，但確實已經(jīng)走到了一個亟需變革與調整的十字路口。

“價格確實降了。”昨日（2月24日）下午，杭州樓盤降價風波當事方之一的梁鴻眉，在電話中向《每日經(jīng)濟新聞》記者這樣表示。梁是浙江天鴻房地產開發(fā)有限公司的董事長，由其開發(fā)的天鴻·香榭里是此次高調降價的項目之一。

2月18日，位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價清盤。不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進，曝出折后起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

對此，濱江集團（002244，SZ）董秘李淵向記者稱，上述降價只是個別樓盤的個別現(xiàn)象。同時，降價區(qū)域位于杭州近郊，主城區(qū)未出現(xiàn)明顯降價。不過，他同時提醒，杭州目前的庫存量也是不容忽視的，不少杭州房企的銷售壓力較大。

浙江大學區(qū)域與城市經(jīng)濟研究中心主任陳建軍認為，都市圈經(jīng)濟的發(fā)展帶來的問題是土地供應的多元化，杭州周邊城市為了搭乘發(fā)展東風，按照各自的節(jié)奏加大供應土地，容易造成房地產市場供大于求的局面。

降價引發(fā)蝴蝶效應

由于杭州的房價水平直逼北上廣深一線城市，其變化亦被視為國內樓市重要的風向標之一。有業(yè)內人士認為，這只是杭州的個別現(xiàn)象；也有人認為，降價緣于開發(fā)商的資金鏈問題；更有市場分析稱，這或是整個房地產行業(yè)風險爆發(fā)的征兆。

步入馬年以來，在成交量趨緩的背景下，杭州樓市籠罩在降價氛圍之中。當?shù)夭簧俜康禺a業(yè)內人士紛紛在論壇、微博等網(wǎng)絡互動平臺上，猜測誰會是第一個降價的樓盤。

至于降價，梁鴻眉解釋稱，其所在的杭州北部軟件園房源庫存并不大，但相鄰的余杭北區(qū)塊庫存不少，這些新樓盤中就包括萬科的北辰之光和濱江集團的萬家名城，其中后者濱江·萬家名城較低的開盤價給區(qū)域帶來了較大的沖擊。

市場數(shù)據(jù)顯示，2月22日，濱江·萬家名城開盤2、9號樓共計274套房源，主力戶型為89~130平方米。其中2號樓均為精裝房源，價格將在首開均價14660元/平方米的基礎上微調；9號樓為毛坯房源，價格以首開均價12660元/平方米的基準微調。

梁鴻眉說，繼北海公園、濱江·萬家名城等項目價格調整后，迫于銷售壓力，同時為了回籠資金以及公司計劃在杭州再拿土地，公司決定跟進降價。

上述樓盤的降價亦引發(fā)市場的“蝴蝶效應”。據(jù)杭州房管局旗下的杭州透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，位于杭州主城區(qū)的裕豐青鳥·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均價在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源戶型在130~139平方米，價格260萬元起，優(yōu)惠幅度較大。同時，位于濱江區(qū)的天陽·半島國際和保利·梧桐語也趁機推出特價房。

庫存量居高不下

值得注意的是，杭州樓盤的本輪降價與其巨量的庫存或不無關系。李淵向記者稱，上述降價只是個別樓盤的個別現(xiàn)象。同時，降價區(qū)域位于杭州近郊，主城區(qū)未出現(xiàn)明顯降價。不過，杭州目前的庫存量不容忽視，不少房企銷售壓力較大。

平安證券研報認為，本次先后宣布降價的德信·北海公園和天鴻·香榭里均位于拱墅區(qū)，當前區(qū)域庫存約1.06萬套，去化達17.6個月?？紤]到拱墅區(qū)2013年土地成交建面218萬平方米,同比增長184%，為2013年全年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。

對于全市的庫存，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至昨日（2月24日）18時，杭州市區(qū)（包括余杭和蕭山）的庫存量為11.3萬套，可售面積近1001萬平方米，如果按照過去3個月平均銷售面積計算，去化月數(shù)為15.6個月，處于相對較高的位置。

21世紀不動產集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認為，杭州商品房庫存面積的增幅遠遠超過其消化增長速度，而去年出讓的龐大巨量土地也將在今年逐步形成有效供應。這些疊加在一起，給市場傳達的信號就是，供應巨大，而需求有限。最先作出反應的，往往是那些實力不強、資金鏈緊繃的中小開發(fā)商，如果不搶在別人前面率先回籠資金，當真正的風險來臨時，最快倒下的也將是這些企業(yè)。

桑豫峰稱，不排除還會有其他樓盤隨后跟著降價，尤其是庫存比較大、無法承受市場觀望期的企業(yè)。如果杭州降價的樓盤形成一定風潮，有可能會對上海以及長三角地區(qū)產生影響，甚至傳遞到北京等城市。這種趨勢一旦形成，就會對購房者的預期產生巨大影響。

發(fā)展都市圈的隱患

在杭州市區(qū)11.3萬套的巨量庫存中，余杭和蕭山分別高達2萬套、3.93萬套。據(jù)杭州日前公布的《關于杭州市2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況》（以下簡稱《執(zhí)行情況》）顯示，杭州全市城市化率要達到75%以上。為實現(xiàn)上述目標，要加快城鄉(xiāng)一體化進程，推進城市有機更新，增強副城組團城市功能，加快五縣（市）和中心鎮(zhèn)發(fā)展。大力發(fā)展都市圈經(jīng)濟。

陳建軍認為，都市圈、城市群是城市化的重要內容和主要載體。杭州城區(qū)面積不大，近年來一直加大發(fā)展都市圈經(jīng)濟，杭州對周邊城市的輻射和集聚作用非常明顯，不少周邊有條件的居民都愿意到杭州市區(qū)去買房。

陳建軍稱，都市圈的建設發(fā)展與房地產投資有關系，杭州余杭區(qū)和蕭山區(qū)雖然都屬于杭州市區(qū)，但并不是主城區(qū)，拿地成本比較低。但在發(fā)展都市圈的背景下，土地價值被看好，不少國內地產大鱷和杭州本土房企到這些地方跑馬圈地，比較典型的就是余杭城西未來城海創(chuàng)園、城北臨平及蕭山等地。

數(shù)據(jù)顯示，2013全年，杭州全市共計出讓土地225宗，出讓面積814.5萬平方米，可建面積2156.7萬平方米，其中，余杭區(qū)成功出讓土地86宗，出讓面積330萬平方米，蕭山區(qū)出讓土地37宗，出讓面積164萬平方米，余杭和蕭山增幅明顯。

陳建軍認為，都市圈經(jīng)濟的發(fā)展帶來的問題是土地供應的多元化，這些周邊城市為了搭乘發(fā)展東風，按照各自的節(jié)奏加大供應土地，容易造成房地產市場供大于求的局面。

針對房地產投資，據(jù)上述《執(zhí)行情況》顯示，2013年，杭州市完成房地產開發(fā)投資1853.28億元，比上年增長16.0%。另據(jù)《杭州日報》日前披露的數(shù)據(jù)顯示，2014年，杭州市年度固定資產投資總額計劃完成5000億元，其中，房地產開發(fā)投資將增加至2230億元。

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樓市下跌風聲再起 高庫存城市房價率先松動

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

1月房價數(shù)據(jù)很有看頭，不僅“地熱房冷”局面開年就席卷各大熱點城市，還有樓市大佬唱跌以及多地暫停房貸這些佐料。從昨日（2月24日）國家統(tǒng)計局發(fā)布的實際數(shù)據(jù)看，總趨勢并沒發(fā)生實質改變，但一些風向也耐人尋味。

70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，今年1月，70個大中城市中，新房價格環(huán)比下降的城市有6個，持平的城市有2個，上漲的城市有62個。

鏈家市場研究部張旭告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，70個大中城市價格整體變化幅度不大，但內部分化明顯加劇。價格下調城市數(shù)量大幅增加，尤以二手住宅市場表現(xiàn)更為明顯；一線城市一、二手住宅市場價格漲幅全部出現(xiàn)回調；高庫存城市率先出現(xiàn)降價。

房價下跌城市新增四個

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.40%，漲幅與去年12月份持平，同比上漲9.5%，相比去年12月份漲幅放緩0.2個百分點。

從房價環(huán)比下降的城市數(shù)量來看，1月，全國70個城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的有6個，除了上個月已出現(xiàn)降價的溫州、韶關外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州四個城市加入降價隊列。

尤為值得關注的是，北上廣深房價漲幅小幅下挫，1月，70個城市中，房價環(huán)比上漲最快的城市是廈門，漲幅為1.2%，除廣州外本月漲幅排名前十位均為二、三線城市。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，去年四季度以來，北上廣深等一線大城市都出臺了樓市調控的加強版，而且在控制需求方面起到了立竿見影的效果。

上海易居房地產研究院報告稱，一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.53%、0.46%、0.33%，相比上月一線城市漲幅收窄，二線持平，三線略有回升。一線城市增速仍逐步放緩，增速已逐步接近二、三線城市。

而二手住宅價格則更表現(xiàn)出顯明的下降態(tài)勢，上月環(huán)比下降的城市有13個，比上月增加8個，環(huán)比持平城市達到9個，比上個月增加8個。2014年1月二手住宅環(huán)比上漲的城市數(shù)量為48個，比上月減少了16個。

并且，北京二手住宅價格自2012年5月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

報告指出，1月房價漲幅穩(wěn)定，漲幅絕對值維持“合理”區(qū)間，同比漲幅開始放緩，預計未來將繼續(xù)維持收窄態(tài)勢。

胡景暉表示，去年以來樓市宏觀調控思路也在發(fā)生變化，逐步從“嚴控需求”轉向在控制需求的基礎上，以增加供應和加強保障為主的調控思路，調控思路的轉變也給市場預期和購房人心態(tài)帶來了巨大的影響。

上述報告稱，未來樓市區(qū)域差異仍較顯著，一、二線城市需求仍偏旺盛，土地市場尚未退燒，價格漲幅仍明顯快于三、四線城市。

樓市“下跌論”盛行

今年前兩個月，樓市中最吸引眼球的反而不是房價，而是圍繞房地產出現(xiàn)的一系列事件及其討論。

昨日地產股重挫，格力地產、上實發(fā)展、華夏幸福等六股跌停；四大地產股保利地產、招商地產大跌逾8%，金地集團重挫7%，萬科A跌逾6%，受此影響，滬深300指數(shù)大跌逾2%。

君富投資投資總監(jiān)王進表示，昨日大盤下跌主要受銀行對房地產信貸收緊影響。市場對房地產形勢不樂觀，擔心經(jīng)濟下滑超預期，地產、銀行等權重股大跌帶動大盤下跌。

資本市場的劇烈反應還像是對眾大佬近兩個月來不約而同對樓市表達擔心的一個注腳，自李嘉誠去年唱空房地產后，在房產大佬圈似乎看低房價成為一種“時尚”。

萬達集團董事長王健林春節(jié)前夕明確表示，2014年房價不一定會全面上漲，因為城市之間的分化已十分明顯。“現(xiàn)在很多二線城市供應量過剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣不動的跡象，更不用提三、四線城市。”

向來唱多樓市的任志強一句“今年房價漲幅將大幅下降，不要對2014年太抱希望”更引發(fā)無數(shù)人跟風提出“房價下跌論”。

包括昨天的房價指數(shù)等市場數(shù)據(jù)的確更傾向于地產降溫，春節(jié)后，北京等多地出現(xiàn)“地熱房冷”局面，多宗土地樓面價高于周邊在售樓盤價，準地王還被緊急叫停。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，由于土地價高，開發(fā)商對一些樓盤定價過高，可能導致其銷售不暢。對于“地王”等高價土地，開發(fā)商可能陷入“不搶沒活干，搶了沒錢賺”的兩難境地。

但樓市今年暴跌恐怕難以實現(xiàn)，而且大佬們更多是說漲得不妙，而非大跌。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，受供求關系的影響，在樓市調控的三年時間中，土地價格總趨勢是上漲的，這也是房價居高不下的原因。

樓市格局加速分化

盡管1月一、二、三線城市房價漲幅趨向一致，但在研究者看來，不同類別城市間的情況仍然涇渭分明，浙江杭州最近出現(xiàn)的樓市降價事件備受關注。

杭州熱點板塊的一處房產項目從之前的均價18000元/㎡下調至15800元/㎡，作為“1.5線”城市的代表，過去一年杭州成為開發(fā)商必爭之地，國內大型房企紛至沓來，杭州去年土地成交金額和住房成交金額均實現(xiàn)翻番，創(chuàng)歷史新高。

但截至上月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀錄地突破12萬套，而北京、上海同期水平也只有6萬套左右，在此背景下，杭州也成為上月房價環(huán)比下降的六城之一。

張旭分析說，近期杭州的高房價、高庫存風險逐漸凸顯，在需求規(guī)模較小且增長乏力的情況下，出現(xiàn)房企調低銷售價格的案例并不稀奇。

“雖然此次降價風波不同于2011年底房企因資金鏈條吃緊而被迫降價，但在情況相近的城市間，同樣具備傳導效應。”張旭說。

中原地產的監(jiān)測顯示，今年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續(xù)3個月走低，創(chuàng)6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個月新低。

張旭說，在信貸政策不會明顯放松的情況下，這種市場的自發(fā)調整，要比單純依靠行政手段調整所產生的影響更大。

“預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線以及三、四城市，價格調整的趨勢還將延續(xù)，而一線城市盡管供需依然旺盛，但受大環(huán)境影響，釋放能力或明顯減弱，價格上漲幅度將持續(xù)降低。”張旭說。

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杭州兩房企降價成焦點 是“非常不妙”還是莫名其妙

每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自杭州

風起于青萍之末。

2月24日，杭州部分樓盤降價，卻引發(fā)A股市場的地產板塊整體暴跌，那些不久前才發(fā)布了亮麗業(yè)績的上市公司的股價也出現(xiàn)大幅下挫。雖然很多業(yè)內人士認為，這或許是市場的過度解讀，但需要注意的是，資本市場往往被看作是實體經(jīng)濟的先行指標，一有風吹草動就出現(xiàn)的暴跌，恰恰說明這一板塊的脆弱。此外，南京樓市的信貸情況、大小房企的資金面變動等跡象，都從側面說明，這個市場的風險正在悄然積聚。

因降價幅度過大，且引來早先購房者的不滿，近日，杭州兩樓盤的降價事件，引來了輿論的極大關注。

之前，李嘉誠從內地多個地產項目抽身、王石在微博中稱“樓市非常不妙”，再加上杭州一直居高不下創(chuàng)紀錄的一手房庫存量……在這樣一系列的背景下，這一次杭州兩個樓盤降價的行為，被賦予了更深層次的意義。

就在上周末，市場上還傳出多家銀行停止房地產貸款的消息，牽動眾券商召開電話會議探討未來宏觀和房地產基本面可能的演進走勢。

對此，業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，杭州樓盤降價只是普通的銷售行為，只是在社會對高房價的無奈之下被額外賦予了意義。銀行業(yè)人士也稱當?shù)胤康禺a貸款政策沒有變化。

降價是在情理之中

2014年1月房價排名全國第七、又被視為準一線城市的杭州，在馬年打響了降價第一槍。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，首先降價的樓盤是德信·北海公園，宣布以15800元/平方米的價格清盤，比之前售價下降近3000元/平方米。這個降價也包括了最后推出的樓王。

資料顯示，德信地產是成立于1993年的以房地產開發(fā)為主的企業(yè)，總部位于杭州。

隨后，喊出降價口號的樓盤是離德信·北海公園不遠的天鴻·香榭里。該樓盤在原先均價17200元/平方米的基礎上，以起價11800元/平方米、均價13800元/平方米的價格“放血”。

資料顯示，開發(fā)天鴻·香榭里的是一家叫浙江廣鴻房地產開發(fā)有限公司的房企，后者隸屬于浙江天鴻集團。

兩家房企的降價行為，瞬間成為了媒體關注的公眾事件。公開資料和報道顯示，2012年杭州的龍年第一降，就是在城北，這一次領降的仍然是城北。德信地產營銷中心副總監(jiān)杜盛表示，降價只是巧合，集團戰(zhàn)略除拿地擴大規(guī)模，也要在銷售上實現(xiàn)高周轉、規(guī)?；?。

分析認為，杭州在這個區(qū)域集中了8家在售樓盤，還有多個待售樓盤，而此區(qū)域又靠近杭州余杭區(qū)，余杭也有不少在售和待售樓盤，因此競爭壓力一直巨大。去年延續(xù)至今的杭州一手房高庫存量，卻絲毫沒有減少的態(tài)勢，10余萬套的高庫存之下，即便沒有任何新樓盤入市，要消化庫存也要較長時間，所以出現(xiàn)降價也在情理之中，開發(fā)商降價清盤回籠資金本就正常。

樓盤降價行為被放大

房產專家、雙贏置業(yè)營銷機構總經(jīng)理章惠芳認為，此次杭州樓市降價行為，更多地是一種市場自發(fā)調節(jié)行為。但并不意味著是全面開打價格戰(zhàn)、房價走下坡路開始的信號。

章惠芳向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，杭州在降價的樓盤其實不止德信和天鴻兩家，只是這兩個樓盤比較高調，其他一些樓盤比較低調而已，比如價格上有商量的余地。德信和天鴻如此高調，就是為了突出降價效應。

而這次大張旗鼓地降價，區(qū)塊聯(lián)動的效應比較明顯，一些原本只是觀望的樓盤可能會跟進，價格差不多但地段更差的樓盤，肯定要做價格上的調整。

采訪中，不少地產界人士都認為，兩家樓盤降價的行為被放大，因此才受到了輿論高度的關注。

2008年，杭州曾出現(xiàn)過一次全面降價的行情，不僅僅是郊區(qū)樓盤，市中心的大盤也沒有扛住，在當時被戲稱為房價 “一夜回到解放前”。這次杭州房價是否會重演2008年場景，成為市場一種預期。

對此，章惠芳不太認同，認為可能性不大。其表示，雖然杭州庫存量創(chuàng)新高，但分布不均衡，有些區(qū)塊高庫存，有些區(qū)塊供應量甚至還不夠需求。今年更多應該是房企的戰(zhàn)略突圍年，為加快資金流，房企對銷售量的考核比利潤率的考核會更高，所以這是市場調控行為。

與此同時，工行浙江省分行行長沈榮勤告訴記者，對房地產的貸款政策以及整體行情上，就銀行業(yè)的判斷和感受來看，并沒有變化。沈榮勤說，現(xiàn)在社會對房價議論很多，要么覺得還要一直漲，要么覺得要開始降了。今后房價應該會是兩極分化的態(tài)勢，地段好的賣得俏、價格高，地段差的受冷落、價格低。

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樓市真的走到崩盤邊緣了嗎？

上周，隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，“樓市崩盤論”再次發(fā)酵。盡管上月的統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示全國房價仍在普漲，各地土地市場仍在升溫，但關于中國樓市在2014年的前途，很多人卻并不看好。

其中一些地產業(yè)內人士的表態(tài)更是值得玩味：王石說今年“形勢不妙”；王健林對今年樓市“并不樂觀”；任志強表示“不要對2014年太抱希望”。2014年的中國樓市真的走到所謂“崩盤”的邊緣了嗎？

眾說紛紜

2014年房價不一定會全面上漲，因為城市之間的分化已十分明顯，今年樓市并不樂觀?，F(xiàn)在很多二線城市供應量過剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣不動的跡象，更不用提三、四線城市。

——萬達集團董事長王健林

不能講直接對房地產的政策才叫調控，貨幣政策也是調控。今年內地房地產行業(yè)形勢不妙。沒有價格永遠增長的房地產市場。精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！

——萬科董事局主席王石

2014年跟2013年比，我們認為房價增幅會大幅下滑。很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀的。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。不要對2014年太抱希望。

——華遠地產董事長任志強

預計今年6月全國房地產登記系統(tǒng)啟動之后，房屋過剩問題也將水落石出，現(xiàn)在這個問題非常突出，金融部門都在做準備，大家都說今年實體經(jīng)濟要出問題，首先就是房地產出問題。

——社科院副院長李揚

馬光遠：今年房價下跌是大概率事件？

◎馬光遠（經(jīng)濟學家）

2014年的房地產市場注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現(xiàn)為馬年房地產市場奠定了極其“詭異”的基調：在經(jīng)濟持續(xù)減速已成定局的情況下，中國房地產將何去何從，中國房價對中國宏觀經(jīng)濟會造成什么樣的影響？這些都成為決定2014年中國經(jīng)濟好壞的關鍵性因素。

就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內的一線城市的土地市場仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達到9.5萬元，但這些高價樓盤的入市，并沒有帶動樓市的回升，一線城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。

與此相對應，在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。最近引起最多關注的言論是中國社科院副院長李揚。中國宏觀經(jīng)濟2014年面臨經(jīng)濟減速、產能過剩、影子銀行、地方債務以及房地產等五大風險。他認為，隨著不動產統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經(jīng)在對未來可能的下跌做準備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場的動蕩更加劇了中國房地產市場未來的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產行業(yè)不無關系。甚至香港房地產市場的降價，也引發(fā)了內地輿論關于房價未來的恐慌。

如此種種，已經(jīng)明白無誤地預示，2014年中國房地產市場絕非很多人樂觀的看法，只是簡單的市場分化：一、二線城市繼續(xù)上漲，而供應已經(jīng)過剩的三、四線及以下城市房價下跌。

從目前的市場表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國房地產的預期可能逆轉，并導致整體房地產市場疲軟，房價下跌。首先，從過去十多年房價上漲的三大引擎——貨幣超發(fā)、經(jīng)濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結束，一方面和中國努力告別貨幣驅動投資驅動的經(jīng)濟增長模式有關，另一方面和美聯(lián)儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結束有關。美國經(jīng)濟復蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經(jīng)結束，新興市場在未來至少5年將面臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，對于中國的房地產而言，貨幣的收緊對于快速上漲的房價是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟事實上已經(jīng)告別了高速增長，包括房地產投資在內的增速不可能超常規(guī)增長。除了這兩個因素之外，事實上，從供求關系而言，筆者在去年就一直強調，就中國房地產的周期而言，需求最旺盛的階段已經(jīng)結束，從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實上已經(jīng)超過了40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。

事實上，對于中國的房地產而言，房價繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。我們擔心的是，已經(jīng)極度依賴房地產的中國經(jīng)濟，能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產預期逆轉，一旦房價整體下降，無論是中國宏觀經(jīng)濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而付出慘重代價。中國目前的宏觀經(jīng)濟對于房地產的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經(jīng)濟增長的日子也必將到頭，為了應對房地產下跌的風險，深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產引發(fā)的風險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產政策而言，一定要將未來房價的下跌后政策的應對提上極其重要的地位。要化解房地產風險，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設之外，更重要的，高層應該對中國房地產目前的風險進行全面評估，并做好房地產引發(fā)系統(tǒng)風險的政策應對。

目前盡管風險凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預期逆轉的可能極大。就中國經(jīng)濟而言，沒有比房價下跌更大的風險了。

馮海寧：中國樓市不可能崩盤

◎馮海寧（專欄財經(jīng)作家）

杭州一個樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價清盤之后，距這個樓盤不遠的一個樓盤馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價應戰(zhàn)。而在江蘇常州，一個名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價的消息——最低價僅相當于前期均價的4.5折。

這是來自部分樓盤的降價消息。另外，國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國房價環(huán)比下降城市增至6個。市場更傳言多家銀行停止房地產貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價在先，已經(jīng)有香港媒體評論稱“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當前樓市表現(xiàn)與“崩盤”一詞聯(lián)系起來，給公眾的印象是，中國樓市離 “崩盤”似乎已經(jīng)不遠了。

個別業(yè)內人士和學者也公開看衰中國樓市，比如，地產大腕王石用“非常不妙”表達看法。中國社科院副院長李揚表示，“金融部門已在對未來房價可能下跌做準備。”種種跡象顯示，樓市現(xiàn)狀確實不妙。而很多網(wǎng)友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認為只有“崩盤”房價才能回歸合理，才能拯救中國樓市，但在筆者看來，期待“崩盤”不理性。

不可否認，從“房屋租售比”、“房價收入比”等指標來衡量，中國樓市幾年前就有很多“泡沫”。宏觀調控政策多次干預房價，目的也在于擠出樓市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的“鬼城”——房屋過?，F(xiàn)象，也進一步證實部分城市房地產“泡沫”很嚴重。

但據(jù)筆者觀察，即使說中國樓市距離“崩盤”不遠，但仍沒有可能發(fā)生“崩盤”。

首先，目前選擇降價的樓盤只是個案，是否擴大還有待觀察。盡管從樓盤整體漲價到個別樓盤降價，也說明一些問題（比如說部分區(qū)域房屋供應過剩等），但也要認識到，某個樓盤降價也與開發(fā)商自身的市場策略、項目特點以及資金情況等有關。不是每個樓盤每個開發(fā)商都面臨同樣問題。如果觀察樓市分不清個案和整體，就會陷入偏激。

其次，要認識到中國樓市已經(jīng)發(fā)生“分化”這個特點。如今，雖然部分三、四線城市房屋過剩，已經(jīng)出現(xiàn)房價下降或者房價下降即將出現(xiàn)，但以省會城市為主的二線城市房價下降的跡象并不明顯，至于四個一線城市，房價上漲幅度仍然較快。即使個別城市房價全面下降，也不等于中國樓市要“崩盤”，因為每個城市的資源、人口、房屋供應等情況都不一樣。

再者，中國政府層面不會允許樓市“崩盤”。比如，日本曾因為房地產泡沫破裂而導致經(jīng)濟停滯10年之久。由于我國房地產對金融業(yè)、地方財政、中國經(jīng)濟實際影響更大，一旦發(fā)生樓市“崩盤”，后果很可能比日本情況嚴重許多。所以，政府是不容許“崩盤”發(fā)生的。何況，中國樓市還是 “政策市”，很多生產要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盤”。

盡管筆者不認為中國樓市“崩盤”會發(fā)生，但還是要提醒有關方面，有必要為部分樓盤價格下降做好準備，或者為部分城市房價下降做好準備，畢竟，在市場經(jīng)濟中房價有漲就有跌，中國樓市經(jīng)歷長期“牛市”，出現(xiàn)“熊市”也很正常。

更重要的是，要主動、有效擠出“泡沫”讓樓市“軟著陸”。

譚浩?。簶鞘腥ツ膬?？進入真正考驗期

◎譚浩?。ㄘ斀?jīng)評論人）

近一段時間以來，圍繞樓市的消息很多。從總體上講，都是一些負面的、對樓市不利的消息。而這些消息的綜合作用，則是加速樓市負面消息的擴大。

有人說，樓市將面臨崩盤的考驗。特別是三、四線城市，崩盤的危險性更大。也有人說，樓市崩盤的可能性不大，但風險會越來越大，大幅降價的可能性也會很大。筆者的觀點是，不管會不會出現(xiàn)崩盤，也不管會出現(xiàn)怎樣的風險。有一點可以肯定，那就是樓市已進入真正的考驗期，考驗樓市的時間真的到來了。

從開發(fā)商的角度來看，一些大型開發(fā)企業(yè)，已經(jīng)開始調整策略，從三、四線城市、城市邊緣地帶重新向一、二線城市和城市中心地帶轉移，特別是北上廣等中心城市，再次成為了開發(fā)企業(yè)青睞的地方。相關地塊的價格，也逆勢而上，屢創(chuàng)新高。

大型開發(fā)企業(yè)的這種策略調整，預示著三、四線城市的降價風險在加大，中小開發(fā)企業(yè)被套的可能性也在加大。一旦形成惡性循環(huán)，三、四線城市的房價將出現(xiàn)對中小開發(fā)企業(yè)致命的下跌。

這對政府來說，特別是過度依賴“土地財政”和房地產的地方來說，經(jīng)濟增長、財政收入、居民就業(yè)、收入增長等，都將面臨十分嚴峻的考驗。如何化解這些矛盾，對已經(jīng)習慣于利用樓市作支撐的地方政府來說，確實是一道難題。

將面臨嚴峻考驗的，還有前些年對樓市過于樂觀、對開發(fā)企業(yè)過于熱情的銀行。市場傳言，已有多家銀行開始停止涉房貸款，不僅對個人如此，對開發(fā)企業(yè)也如此。

雖然經(jīng)過全面了解，并不是所有銀行都停止涉房貸款，且只是暫停，而不是完全將大門關閉，但是，這樣做的直接后果，就是引發(fā)樓市的恐慌。大型開發(fā)企業(yè)調整經(jīng)營策略，不就是因為看到了三、四線城市以及城市邊緣地帶的風險嗎？而這樣的風險，傳導到銀行，不就是停止涉房貸款，并抓緊收貸嗎？而一旦銀行做出不利于開發(fā)企業(yè)的舉動，對樓市來說，無疑是雪上加霜，會加速樓市狀況的惡化。

尤其需要注意的是，在美國經(jīng)濟復蘇狀況不斷好轉，美元升值預期不斷增強的情況下，人民幣貶值的可能性也變得越來越大。2月24日，來自中國外匯交易中心的數(shù)據(jù)顯示，人民幣兌美元的中間價報6.1189，這已是人民幣兌美元連續(xù)第5個交易日下跌。還有報道稱，美聯(lián)儲按期就將討論是否加息的問題。一旦美元步入升值通道，國際資本就將迅速向美國回流。到時候，樓市、股市都將面臨更加嚴峻的考驗。

中國經(jīng)濟不可能總在房地產的拉動下前行。而房地產對中國經(jīng)濟的拉動作用，已經(jīng)走到了盡頭。如果繼續(xù)依賴房地產的拉動作用，風險將越積越多。到底該如何處置可能出現(xiàn)的風險，已到了需要決策層拿出足夠的智慧和魄力的時候了。房地產崩盤，不可取。但一直火爆，更不可取。中國經(jīng)濟不能“硬著陸”，房地產同樣不能“硬著陸”。

樓市已進入真正的考驗期，而這種考驗，不只是對開發(fā)商，也針對地方政府、銀行，以及整個中國經(jīng)濟。