每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜段煉 陳夢(mèng)妤    

9月10日晚間，富力地產(chǎn)（02777.HK，股價(jià)0.72港元，市值27.02億港元）發(fā)布境內(nèi)公司債券重組公告。

公告顯示，富力地產(chǎn)擬為境內(nèi)公司債券持有人提供包括現(xiàn)金購(gòu)回、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債等在內(nèi)的全面重組方案，共涉及6只境內(nèi)債券，未償還剩余本金余額合計(jì)逾122億元。

“富力地產(chǎn)的重組方案把‘現(xiàn)金+資產(chǎn)+展期’做成套餐，本質(zhì)是在用時(shí)間換空間。”9月11日下午，眺遠(yuǎn)咨詢董事長(zhǎng)兼CEO高承遠(yuǎn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，合計(jì)122億元的化債盤子不算最大，卻首次把“應(yīng)收賬款信托”正式塞進(jìn)公開債工具箱，比融創(chuàng)、旭輝單純展期+債轉(zhuǎn)股更碎片化。好處是法律結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，可繞開股票下跌對(duì)轉(zhuǎn)股價(jià)格的拖累；壞處是底層應(yīng)收款多來自政府或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，現(xiàn)金流能見度低。

六種化債方式可選

此次富力地產(chǎn)推出的境內(nèi)債重組方案，為持有人提供了6種可選方式，包括現(xiàn)金購(gòu)回、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債等。

現(xiàn)金購(gòu)回選項(xiàng)中，富力地產(chǎn)擬對(duì)債券分三次進(jìn)行折價(jià)購(gòu)回，每張債券按剩余面值的20%購(gòu)回，預(yù)計(jì)購(gòu)回總金額不超過6億元。

首次現(xiàn)金購(gòu)回在持有人會(huì)議召開后5個(gè)月內(nèi)開放申報(bào)登記，申報(bào)啟動(dòng)后3個(gè)月內(nèi)完成派付，資金來源包括處置大宗資產(chǎn)、酒店等自持物業(yè)、政府退地收儲(chǔ)及向第三方籌措資金等。

后續(xù)兩次購(gòu)回分別在實(shí)施完前一次購(gòu)回后的3個(gè)月內(nèi)開放，申報(bào)啟動(dòng)后2個(gè)月內(nèi)完成派付。若18個(gè)月內(nèi)實(shí)施完成且有更多資金來源，將再次開放現(xiàn)金購(gòu)回選項(xiàng)。

以物抵債選項(xiàng)下，每100元剩余面值的債券可申報(bào)登記價(jià)值為30元的實(shí)物資產(chǎn)用于抵債，擬進(jìn)行以物抵債的未償還債券本金余額合計(jì)不超過66億元。

應(yīng)收賬款信托份額抵債方面，富力地產(chǎn)擬以3億元應(yīng)收回購(gòu)款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立應(yīng)收賬款信托，每100元剩余面值的債券可申報(bào)登記價(jià)值為30元的信托份額，本次擬進(jìn)行應(yīng)收賬款信托份額抵債的未償還債券本金余額合計(jì)不超過10億元，應(yīng)收賬款信托存續(xù)期限預(yù)計(jì)不超過60個(gè)月。

資產(chǎn)信托份額抵債選項(xiàng)中，富力地產(chǎn)擬以實(shí)物資產(chǎn)收益權(quán)作為資產(chǎn)信托的基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立服務(wù)型信托，每100元剩余面值的債券可申報(bào)登記價(jià)值為35元的資產(chǎn)信托份額，擬進(jìn)行資產(chǎn)信托份額抵債的未償還債券本金余額合計(jì)不超過57億元。

股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付選項(xiàng)里，富力地產(chǎn)擬在香港向特殊目的信托定向增發(fā)不超過2億股股票，用于股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付。處置定增股票所獲外幣資金凈額等額的境內(nèi)資金將用于償付獲配股票選項(xiàng)的債券持有人。

全額留債長(zhǎng)展期選項(xiàng)規(guī)定，若本次境內(nèi)債券重組經(jīng)全部持有人會(huì)議通過并順利推進(jìn)落地，上述選項(xiàng)完成后的剩余境內(nèi)公司債券本金將全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每張債券每半年以現(xiàn)金支付1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。過往及長(zhǎng)展期期間的利息統(tǒng)一降至1%，單利計(jì)息、不計(jì)復(fù)利。

高承遠(yuǎn)提到，目前房地產(chǎn)行業(yè)出險(xiǎn)企業(yè)的化債正逐步從“一刀切展期”走向“菜單式”，包括現(xiàn)金門檻抬升、實(shí)物資產(chǎn)折價(jià)力度放大、期限普遍壓到10年以上，利率向1%～2%靠攏。富力地產(chǎn)的化債方案基本集齊當(dāng)下主流條款，后續(xù)可作為中小房企模板。

上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅剩6.88億元

今年上半年，富力地產(chǎn)錄得虧損約40.82億元，較2024年同期的虧損23.31億元大幅擴(kuò)大約75.12%；歸母凈虧損40.46億元，同比擴(kuò)大約73.6%。

債務(wù)層面，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)為2891.49億元，其中發(fā)展物業(yè)規(guī)模為1207.38億元，占比41.75%?？傌?fù)債攀升至2643.79億元，比去年年末時(shí)增加約22.43億元。

截至2025年中期，富力地產(chǎn)包括受限金額在內(nèi)的現(xiàn)金總額為35.07億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有6.88億元。

每經(jīng)記者注意到，陷入債務(wù)泥潭的富力地產(chǎn)，實(shí)際上從2019年開始就試圖通過出售資產(chǎn)、股權(quán)融資、減少拿地等一系列舉措緩解現(xiàn)金流壓力。

不過現(xiàn)在看來，至少到今年上半年，這些舉措尚未取得明顯成效。

高承遠(yuǎn)表示：“富力地產(chǎn)的操作提示，若土儲(chǔ)在一二線城市且商業(yè)沉淀多，還能拿實(shí)物切割債務(wù)；若只靠住宅尾盤，基本喪失談判籌碼。行業(yè)后半場(chǎng)，誰能把‘賬面存貨’變成‘債權(quán)人愿意收的另類現(xiàn)金’，誰就能擠進(jìn)重組窄門，剩者名單不再按規(guī)模排序，而按落地速度排位?！?/span>

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

記者|陳榮浩

編輯|段煉?陳夢(mèng)妤 易啟江

校對(duì)|何小桃

封面圖片：視覺中國(guó)（圖文無關(guān)）

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