每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

7月12日，深圳首座大悅城開(kāi)業(yè)，這座耗時(shí)15年、歷經(jīng)多次延期的商業(yè)巨艦終于揭開(kāi)神秘面紗。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從大悅城方面獲悉，開(kāi)業(yè)首日，深圳大悅城吸引了超過(guò)42萬(wàn)人次客流，實(shí)現(xiàn)了近2000萬(wàn)元的銷售額。

作為北方系的頂流商業(yè)代表之一，大悅城能否在與南方系頂流商業(yè)（如K11、華潤(rùn)萬(wàn)象等）的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟？

“深圳作為移民城市，消費(fèi)群體多元化，既有追求潮流的年輕客群，也有注重品質(zhì)的中高收入人群，不同商業(yè)體打法不同?！?月14日上午，北京市社科院副研究員王鵬向每經(jīng)記者分析稱，在深圳市場(chǎng)，北方系通常通過(guò)首店經(jīng)濟(jì)和IP活動(dòng)切入年輕市場(chǎng)；南方系則通過(guò)藝術(shù)展覽、沉浸式場(chǎng)景吸引高端客群。

深圳寶安大悅城 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

耗時(shí)15年、多次延期

深圳大悅城的籌備及開(kāi)業(yè)可謂一波三折。

早在2010年，大悅城控股便與深圳寶安區(qū)政府簽署框架協(xié)議，啟動(dòng)寶安25區(qū)城市更新項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目分為三期開(kāi)發(fā)，其中二期即深圳大悅城。

然而，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間屢次推遲。

每經(jīng)記者獲悉，該項(xiàng)目?jī)H拆遷談判就耗時(shí)7年，高峰期曾有3500家商戶、近萬(wàn)從業(yè)人員聚集于此，因商戶密集、業(yè)態(tài)豐富，該區(qū)域被譽(yù)為“寶安區(qū)華強(qiáng)北”。直至2019年，項(xiàng)目一期B地塊才完成清拆。

歷經(jīng)重重挑戰(zhàn)，深圳大悅城終于在今年7月12日正式開(kāi)業(yè)。這座總面積超過(guò)73萬(wàn)平方米的綜合體（涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心建筑面積約25萬(wàn)平方米），從簽約到開(kāi)業(yè)歷時(shí)15年。

7月12日開(kāi)業(yè)當(dāng)天，每經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，當(dāng)日人流、車(chē)流量巨大，商場(chǎng)內(nèi)部排起長(zhǎng)隊(duì)，外部道路擁堵，500米路程行駛時(shí)間超過(guò)15分鐘。

開(kāi)業(yè)首日交通擁堵 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

消費(fèi)者王女士在現(xiàn)場(chǎng)向記者表示，大悅城消費(fèi)定位更貼近工薪階層和家庭群體。

首店模式也是一大亮點(diǎn)。據(jù)大悅城控股官微披露，項(xiàng)目招商率達(dá)99%，吸引了近400家品牌入駐，其中首店及定制店占比超過(guò)50%。

值得一提的是，此次開(kāi)業(yè)的大悅城項(xiàng)目緊鄰天璽壹號(hào)和鉑悅，均屬寶安25區(qū)城市更新項(xiàng)目。

據(jù)深圳房天下，天璽壹號(hào)二手房均價(jià)約9.07萬(wàn)元/平方米，鉑悅二手房均價(jià)約10.38萬(wàn)元/平方米。

另?yè)?jù)大悅城2024年年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2024年末，大悅城在國(guó)內(nèi)共布局44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中重資產(chǎn)30個(gè)、輕資產(chǎn)14個(gè)，總商業(yè)面積達(dá)375萬(wàn)平方米，包含23個(gè)大悅城購(gòu)物中心，總商業(yè)面積約為308萬(wàn)平方米。

2024年，大悅城在廈門(mén)、三亞和北京海淀三地開(kāi)業(yè)。今年以來(lái)，南昌大悅城和深圳大悅城已相繼開(kāi)業(yè)。

南北商業(yè)頂流“混戰(zhàn)”深圳

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，深圳已有包括羅湖益田假日廣場(chǎng)、K11 ECOAST、深圳大悅城等在內(nèi)的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)。未來(lái)幾個(gè)月，寶安懷德萬(wàn)象匯、光明COCO City等也將相繼亮相。

作為深圳人口較為集中的區(qū)域，寶安區(qū)已成為商業(yè)必爭(zhēng)之地。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年，寶安區(qū)擁有近40個(gè)商業(yè)綜合體，商業(yè)總量超過(guò)310萬(wàn)平方米，位居深圳之首，已形成寶安中心商圈、沙井商圈、西鄉(xiāng)商圈、空港會(huì)展商圈等近10個(gè)成熟商圈。

每經(jīng)記者觀察到，近年來(lái)深圳的商業(yè)市場(chǎng)，除了深耕多年的本土商超如壹方城（鴻榮源）、卓悅中心（卓越集團(tuán)）、星河COCO系（星河集團(tuán)）等，深圳也正成為南北商業(yè)頂流的激烈角逐之地。

深圳不同的商業(yè)業(yè)態(tài) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“各有千秋。這種差異表面上體現(xiàn)在風(fēng)格、定位、體驗(yàn)上，本質(zhì)上是企業(yè)基因與商業(yè)哲學(xué)的深層分化，加之對(duì)深圳市場(chǎng)的差異化切入。”7月14日下午，知名商業(yè)顧問(wèn)、企業(yè)戰(zhàn)略專家霍虹屹向每經(jīng)記者分析。

霍虹屹指出，北方系商業(yè)（如大悅城，其標(biāo)桿項(xiàng)目為北京朝陽(yáng)大悅城）成長(zhǎng)于強(qiáng)政府主導(dǎo)、重規(guī)劃的大城市核心地帶，擅長(zhǎng)爆款邏輯，常通過(guò)首店、快閃、IP活動(dòng)制造流量高峰，以“熱鬧”吸引關(guān)注。這種策略強(qiáng)調(diào)場(chǎng)景更新能力和話題制造能力，其商業(yè)本質(zhì)是流量驅(qū)動(dòng)。

“而南方系商業(yè)（如華潤(rùn)萬(wàn)象、K11）多由深耕深圳、香港等地的本土開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，注重場(chǎng)景美學(xué)和體驗(yàn)黏性，更傾向于打造可沉浸、可反復(fù)到訪的‘生活方式場(chǎng)’。它們的路徑邏輯是品牌長(zhǎng)期主義與空間運(yùn)營(yíng)力的有機(jī)結(jié)合?！被艉缫傺a(bǔ)充道。

從每經(jīng)記者的實(shí)際體驗(yàn)來(lái)看，如今年上半年新開(kāi)業(yè)的太子灣K11 ECOAST項(xiàng)目，以“海灣上的藝術(shù)方舟”為設(shè)計(jì)理念，主打“文化+購(gòu)物”，融合藝術(shù)、商業(yè)與生態(tài)，整體格調(diào)較高。南山萬(wàn)象天地則通過(guò)“街區(qū)+mall”模式，打造了一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化于一體的綜合性商業(yè)空間，已成為深圳不少商務(wù)人士的首選洽談地。

在中國(guó)城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長(zhǎng)袁帥看來(lái)，近年來(lái)深圳商業(yè)綜合體密集開(kāi)業(yè)，新老項(xiàng)目“混戰(zhàn)”加劇，考驗(yàn)的是業(yè)態(tài)組合、品牌吸引力等能否滿足市場(chǎng)需求。

“對(duì)商業(yè)企業(yè)而言，關(guān)鍵在于通過(guò)差異化定位、創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合等方式提升競(jìng)爭(zhēng)力，而非盲目擴(kuò)張。同時(shí)，政府也應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，避免商業(yè)資源過(guò)度集中和浪費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展?！痹瑤浾f(shuō)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝