每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文

在結(jié)束年內(nèi)最大規(guī)模的土地集中出讓后，福州著手進行第三輪樓市調(diào)控。

11月21日，福州市政府辦公廳下發(fā)《福州市人民政府辦公廳關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱通知），通知要求二套房公積金貸款首付提高到50%，在限價措施方面，將所有樓盤備案價格上漲幅度由上一輪調(diào)控要求的10%以內(nèi)調(diào)整為“零增長”。

廈航地產(chǎn)營銷總監(jiān)吳崴對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，此番政策在于打壓土拍對后市的預(yù)期，彰顯政府對調(diào)控不放松的決心，對于備案價格的零增長，看似嚴厲，其實開發(fā)商仍有規(guī)避手段。

要求備案價格零增長

11月21日，福州市國土資源局公開出讓城區(qū)15宗地塊，當(dāng)中有9宗地帶有住宅性質(zhì)，總出讓起始價為80.25億元，土拍住宅地塊總面積高達437畝，為福州土拍歷史上少有。最終9宗住宅用地全部完成出讓，金輝、萬科、中海等均有斬獲，9宗地最終收金117.12億元。

本次土拍是在嚴格限制條件下進行的，比如土地拍賣采用限地價、競無償提供住宅建筑面積方式，同時監(jiān)管部門要求開發(fā)商繳納競買保證金時，提交承諾函和資信證明，保證金不得通過銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸、募集、發(fā)行債券、信托計劃、資產(chǎn)管理計劃方式籌集。

即使如此，出讓的9宗商住地塊中有8宗達到了最高限價，遭遇“熔斷”，轉(zhuǎn)入競配建面積。其中2016-15地塊一開始競拍，金輝地產(chǎn)將價格拉升至30億元，一口氣達到最高限價。

大規(guī)模土拍結(jié)束之后，政府調(diào)控隨即到來。11月21日，福州市政府辦公廳下發(fā)調(diào)控通知，限貸措施方面，進一步提高購房門檻，將二套房公積金貸款首付比例由30%提高到50%；在限價措施方面，將所有樓盤備案價格上漲幅度由上一輪調(diào)控要求的10%以內(nèi)調(diào)整為“零增長”。

通知還重申嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源，全面實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拿地”資金來源審查制度，跟蹤企業(yè)資金流向，嚴禁企業(yè)利用銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸、募集資金、發(fā)行債券等方式籌集資金用于支付土地出讓價款。

此外，通知還對新一輪樓市巡查整頓工作做出部署，對發(fā)現(xiàn)的頂風(fēng)漲價、違規(guī)銷售、捂盤惜售、虛假宣傳等問題，馬上查處、頂格處罰、立即曝光。

此次政策對備案價格的管理顯得頗為凌厲，要求“新建商品住房項目首次開盤銷售申請價格備案，要按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型項目備案均價確定首次備案價格。同一商品住房項目下一批次備案價格必須‘零增長’，不得高于上一批次的備案價格”。

廈航地產(chǎn)營銷總監(jiān)對記者表示，這次的價格管控是嚴格的，但開發(fā)商仍然有規(guī)避手段，比如首次備案價格申報高一些，或者分期開發(fā)拿不同的預(yù)售證，但無疑開發(fā)商花費的時間精力要更大了。

福州的三輪調(diào)控

在此輪調(diào)控周期內(nèi)，福州已經(jīng)是第三次加碼調(diào)控措施了。

9月29日，《福州市進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》發(fā)布，將房地產(chǎn)開發(fā)商競買土地保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%；對居民購買二套及以上住房申請商業(yè)性個人住房貸款或公積金貸款的，適時調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款和公積金貸款的首付比例及使用政策。

10月6日晚，福州正式推出限購政策，對三類居民家庭，暫停向其銷售福州市五城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。

今次又發(fā)布了包括備案價格管制、樓市整頓在內(nèi)的收緊政策，新政威力層層加碼。記者梳理發(fā)現(xiàn)，福州已經(jīng)通過出臺鼓勵商業(yè)去庫存、限定價格、重啟限購、公積金以及土地出讓等措施來調(diào)控樓市。

國家統(tǒng)計局公布的10月70個大中城市新建住宅價格指數(shù)顯示，福州10月份樓價同比上漲28.8%，環(huán)比上漲2.6%，環(huán)比漲幅有所收窄，但漲幅居于全國前列。

由福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的《2016年10月福房指數(shù)評析》最近公布，其中，由于福州市區(qū)受“限購”政策影響成交量為14.17萬平方米，環(huán)比跌幅達到60.67%，而不限購的閩侯市區(qū)成交量較上個月大漲155.7%，達到19.97萬平方米。

另外，2016年10月福州及閩侯商品住宅均價為16628元/平方米，跌幅為6.61%，調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)。

廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎認為，福州的樓市泡沫并不嚴重，屢次加碼新政在于打壓市場預(yù)期，彰顯調(diào)控的決心，未來應(yīng)該從市場角度著手加大土地供給，讓樓市回歸常態(tài)化。