每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 查道坤    

◎每經(jīng)記者 查道坤

在9月26日正式實施限購政策后，南京繼續(xù)對樓市進行調控。9月26日當天晚間，南京市發(fā)布了《市政府關于推進供給側結構性改革 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(以下簡稱《意見》）。

《意見》提出進一步增加商品住房上市供應、加大商品住宅土地供應、穩(wěn)定商品住房價格以及強化綜合執(zhí)法4個大手段共計13條意見，繼續(xù)對南京樓市進行調控，所以也被稱為“寧十三條”。

值得注意的是，《意見》中明確指出增加商品房供應。不過，根據(jù)南京市政府最新的規(guī)定，土地使用權拍賣超過規(guī)定溢價就必須要現(xiàn)房銷售。有業(yè)內人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，據(jù)此，南京市9月23日拍出的20幅住宅地塊需全部現(xiàn)房銷售，因現(xiàn)房交付時間較長，這一定程度上會影響商品房的供應，或與本次《意見》產(chǎn)生沖突。

13條意見穩(wěn)樓市

《意見》在增加商品房住房供應方面指出，要加強房地產(chǎn)市場土地出讓、開發(fā)建設、上市銷售等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，督促開發(fā)企業(yè)嚴格履行開竣工合同。而對于房價過快上漲區(qū)域的新建商品住房項目房源，符合銷售條件的，價格主管部門積極主動服務，指導開發(fā)企業(yè)及時進行價格申報備案，經(jīng)備案后的同期房源申報價格不再調整。對具備上市條件的，房產(chǎn)、建設、國土、物價部門加強督促。

如果，經(jīng)督促仍未及時上市的，建設、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

對此，南京市官方的解讀是，目前局部區(qū)域商品住宅供不應求的態(tài)勢明顯，日光盤現(xiàn)象突出。為緩解供需矛盾，一方面增加商品住宅用地供給，保證市場中遠期供應；另一方面加快在建項目的建設，推動符合條件的樓盤盡快上市。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前該市可售商品房套數(shù)僅2.2萬套，按照目前的去化速度，庫存只夠賣兩個月。由此可見南京樓市供小于求，加大商品房供應無疑是緩解樓市壓力的重要手段。

此外，按照南京市最新的土地拍賣規(guī)定，超過最高限價后，開發(fā)商拿地將進行現(xiàn)房銷售。9月23日，16家開發(fā)商豪擲474.58億元拍下了20幅住宅地塊，且這些地塊全部超過最高限價，這就意味著那地開發(fā)商必須全部進行現(xiàn)房銷售。

南京房地產(chǎn)業(yè)內人士李智對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“全部進行現(xiàn)房銷售，這也就意味著以前20個月上市需改為至少3年以上時間才能上市，這必然會影響樓市的供應量。而且，按照目前南京樓市的火爆程度，這種搶地突破最高限價的土拍還會繼續(xù)，至少在今年還未出讓的地塊，很多都會走向現(xiàn)房銷售。所以總體來看，官方提出的加大商品房供應量，在一定程度上可能會受到影響?！?/p>

控制價格過快上漲

在土地出讓方面，《意見》指出，首先要加快商品住宅用地上市節(jié)奏，增加土地上市規(guī)模，確保完成全年經(jīng)營性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃；其次，加強土地出讓后跟蹤管理，組織對南京市已出讓商品住宅用地的付款、開竣工等情況進行全面核查，督促開發(fā)企業(yè)按土地合同約定進行開發(fā)建設，增加存量土地可上市房屋供應量。

南京市國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，該市今年已供應326.27公頃商品住宅用地，土地出讓金已經(jīng)超過去年全年。

對此，南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠表示，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃，這與去年商品住宅用地400公頃的規(guī)劃相比，超出了25%，足以顯現(xiàn)政府的誠意。并且，此次《意見》還提出捂地開發(fā)商將退出南京市場，這對開發(fā)商有一定的威懾力。

截至8月，南京樓市價格已經(jīng)連續(xù)18個月，并且每個月上漲幅度都位居全國前列。

為了穩(wěn)定南京商品房的價格，此次《意見》明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應合理安排新建商品住房的銷售節(jié)奏，同期房源應一次性向價格主管部門申報備案價格，且批次申報面積不宜低于3萬平方米，不得通過分批申報價格變相漲價。

開發(fā)商領取預售許可證的項目應一次性公開全部房源，及時對外銷售。開發(fā)企業(yè)領取預售許可證后不銷售的，價格主管部門不接受上調價格的申報。

這與南京此前的樓市價格限價令區(qū)別不大，李智告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，官方只是重新提了出來，并且增加了房產(chǎn)、建設和國土部門的監(jiān)督，而以前只是物價局在監(jiān)督。

同時，《意見》還明確規(guī)定，對涉嫌或參與炒賣房號、捂盤惜售等行為的開發(fā)企業(yè)及中介代理機構，一經(jīng)查實，依法依規(guī)、嚴肅處理，并且由市政府成立房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室，施行執(zhí)法情況周報制度。

對此，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝表示，政府接二連三的出臺政策表明了穩(wěn)定市場的決心。單看其中的一條可能覺得力度不大，任何一條都無法完全判斷其發(fā)揮的作用，但是與剛剛實施的限購等政策疊加起來就能促進市場的進一步平穩(wěn)發(fā)展。

亞泰地產(chǎn)南京公司營銷總監(jiān)汪濤則表示，“寧十三條”的條例以前都有，現(xiàn)在各部門聯(lián)合重申，引起開發(fā)商重視，“但是，在土地出讓合同中，除明確開竣工時間外，還需明確所建商品住宅的上市時間和規(guī)模，這一條對于捂盤的開發(fā)商影響比較大?！?/p>