每經(jīng)編輯｜包雨朦    

邦地產(chǎn)記者包雨朦 發(fā)自上海

股市的唱空派最近收斂很多，尤其是那些惡意做空股指的人，因?yàn)楣膊康慕槿?，再也不敢隨便亂來(lái)。

但在房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻不乏唱多派，個(gè)別人甚至直接把北京房?jī)r(jià)炒到了每平米80萬(wàn)元。

一個(gè)朋友向邦爺訴苦，稱自己來(lái)上海打拼這么多年，在單位也混到了小領(lǐng)導(dǎo)的職位，卻因?yàn)橐恢睕](méi)有結(jié)婚，被限制在購(gòu)房人群之外，眼看著上海的房?jī)r(jià)蹭蹭蹭往上漲，心里只能干著急。

末了，這位朋友說(shuō)到動(dòng)情處，一把鼻涕一把眼淚地感嘆道：“這個(gè)世界對(duì)單身狗怎么就這么殘酷呢！”

要在以前，面對(duì)這位朋友邦爺也只能為他的遭遇“唏噓哀哉”一番，但現(xiàn)在邦爺終于可以大聲地告訴這位朋友：?jiǎn)紊砉返母Ｒ魜?lái)啦！

7月5日，上海發(fā)布“人才新政20條”，其中規(guī)定對(duì)達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值且個(gè)稅繳納額度或社保繳費(fèi)基礎(chǔ)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購(gòu)政策。一句話，那就是：達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的外地單身狗也能在上海買房啦！

但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海市商品住宅成交均價(jià)為30722元/平方米，環(huán)比2014年下半年上漲11.87%。19區(qū)縣成交均價(jià)除了奉賢，崇明以及原黃浦區(qū)外，均呈正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。有購(gòu)房資格又如何，能買得起房嗎？

不過(guò)，好消息是上海住房成交均價(jià)的連續(xù)上漲，已經(jīng)引起了上海市政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。7月15日、16日召開的上海市委全體會(huì)議上，市委書記韓正表示，“密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時(shí)，堅(jiān)決執(zhí)行限購(gòu)政策和抑制投資投機(jī)性需求，防止市場(chǎng)炒作激發(fā)非理性需求。上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，控制房?jī)r(jià)是上海調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要目標(biāo)。

單身狗可以買房了？

上海目前的住房限購(gòu)政策規(guī)定：非滬籍人士在上海購(gòu)房的前提是無(wú)本市住房、3年內(nèi)累計(jì)繳納2年以上個(gè)稅或社保的已婚家庭，且僅能購(gòu)買一套住房。

雖然“定向微調(diào)”的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則要到今年三季度才會(huì)公布，但也不妨礙邦爺大膽地猜想一下。

按照“人才新政”的表述，此番調(diào)整所針對(duì)的是達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值，且繳納個(gè)稅達(dá)到一定數(shù)額或職工社保繳費(fèi)基數(shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員。

目前，上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值為120分。其中規(guī)定，年齡在56-60周歲積5分，往下年齡每減少1歲積分增加2分，最高30分；取得大學(xué)本科學(xué)歷和學(xué)士學(xué)位積90分。也就是說(shuō)只要43歲以下的本科學(xué)歷即可達(dá)到120分。達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值對(duì)很多在上海打拼的年輕人來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)很難逾越的門檻。

接下來(lái)，我們?cè)倏纯磦€(gè)稅和社保繳費(fèi)基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有多高呢？

但目前對(duì)于個(gè)稅繳納或社保繳費(fèi)基數(shù)政府還沒(méi)有公布具體要求，我們不妨參考

“居住證積分政策”及“居轉(zhuǎn)戶政策”中對(duì)于社保繳費(fèi)基數(shù)的相關(guān)規(guī)定。

按目前的“居住證積分政策”規(guī)定，最近連續(xù)3年在本市社保繳費(fèi)基數(shù)等于以及高于本市上年度職工社會(huì)平均工資2倍的持證人可積最高分100分。

在“居轉(zhuǎn)戶政策”中，同樣有“最近連續(xù)3年在本市社保繳費(fèi)基數(shù)高于本市上年度職工平均工資2倍以上”可優(yōu)先申辦本市常住戶口的規(guī)定。

由此可見，社保繳費(fèi)基數(shù)高于社會(huì)平均工資2倍以上，是一個(gè)重要的門檻。同時(shí)，上海也規(guī)定，社保繳納基數(shù)上限為社會(huì)平均工資的3倍，因此此次限購(gòu)定向微調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)超過(guò)這一上限。

上海市人力資源和社會(huì)保障局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上海市職工平均工資為65417元，平均月薪為5451元。

那么，社保繳費(fèi)基數(shù)高于社會(huì)平均工資2—3倍的人群，大概就是那些年薪13萬(wàn)-20萬(wàn)，月收入在1.1萬(wàn)至1.6萬(wàn)之間的人群。

聽到這兒，那位朋友拉著邦爺?shù)氖旨?dòng)地說(shuō)：“第一次感覺自己在上海這些年的努力沒(méi)白費(fèi)?。?rdquo;

終于能買房，但買不起

激動(dòng)之余，這位朋友突然問(wèn)了邦爺一個(gè)問(wèn)題：“如果定向微調(diào)政策落地了，是不是意味著更多的購(gòu)買力被釋放了出來(lái)，那時(shí)上海的房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？” 

數(shù)據(jù)顯示，2008年上海城市平均每戶家庭人口為2.97，平均每一就業(yè)者負(fù)擔(dān)人數(shù)為1.82。再根據(jù)上圖的2008年上海家庭收入分層情況換算可以得出，年收入13萬(wàn)-20萬(wàn)的單身常住人群占上海市總常住人口的比例大約為1.4%。而2014年上海市常住人口2425萬(wàn)，也就是說(shuō)將會(huì)有33.95萬(wàn)人符合社?；鶖?shù)的條件。

考慮到年齡、學(xué)歷以及通貨膨脹的因素，上文所討論的符合放松限制條件的人數(shù)將在11萬(wàn)左右（2011年，上海市30-44周歲的勞動(dòng)人口占比為33.7%）。而通常，我們?cè)谟?jì)算社保和個(gè)稅繳納基數(shù)只考慮首次分配的勞動(dòng)收入，并不包括一些體制外的收入或其他經(jīng)營(yíng)性、獎(jiǎng)勵(lì)性所得。這將進(jìn)一步縮小定向微調(diào)政策所收益的人群。

因此，根據(jù)邦爺相當(dāng)粗略且不負(fù)責(zé)任的大膽估計(jì)（求輕噴），符合條件的人數(shù)將不足10萬(wàn)人（這其中還包括了已婚人士和有滬籍人士）。

但光看數(shù)據(jù)真是讓人一頭霧水啊，為此邦爺特意咨詢了身邊業(yè)內(nèi)人士，請(qǐng)他們談了談對(duì)此的看法。

看漲派——上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍：

“我向來(lái)就是主張要廢止限購(gòu)令的，對(duì)特定人才定向微調(diào)住房限購(gòu)政策確實(shí)對(duì)于上海市吸引高層次人才定居，激發(fā)上海的活力有著重要的作用。但是不能把滿足這部分人的合理性需求當(dāng)做是拉升房?jī)r(jià)的原因。

在我看來(lái)，對(duì)于高端人群的需求就不該加以限制，市場(chǎng)會(huì)去調(diào)節(jié)。像那些單價(jià)10萬(wàn)以上的頂級(jí)豪宅即便完全放開限購(gòu)，也不會(huì)對(duì)剛需產(chǎn)生對(duì)大影響。

我認(rèn)為房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)漲的，但不是這些人的原因，而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)形式造成的。今年全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，還沒(méi)有見底，下半年包括上海在內(nèi)的全國(guó)經(jīng)濟(jì)都面臨局部性調(diào)整，因此房產(chǎn)相關(guān)的政策也會(huì)有局部性放松。”

看淡派——德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟：

“人才新政20條中提到的定向微調(diào)住房限購(gòu)政策實(shí)際上不是房產(chǎn)調(diào)控的政策，而是人才引進(jìn)的政策，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)然會(huì)有利好，但更重要的還是吸引人才之后對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)。假設(shè)剛剛提到的，社保繳納基準(zhǔn)的猜想成立，這部分人群可承受的貸款額度大約在150萬(wàn)-200萬(wàn)之間，也就是對(duì)應(yīng)200萬(wàn)到300萬(wàn)的住宅，首付約100萬(wàn)左右。對(duì)于一個(gè)剛到上海打拼的人而言，如果不依靠家里，100萬(wàn)的首付，即便不吃不喝也要五年才能繳清，而那時(shí)也差不多到了該結(jié)婚的年齡。這個(gè)優(yōu)惠政策就又失去了意義。因此，我認(rèn)為即便放松政策真的實(shí)施了，它的受益面也極小，對(duì)樓市的抬升影響不大。”

領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了，房?jī)r(jià)政府還要管

在7月15日、16日召開的上海市委全體會(huì)議上，市委書記韓正表示，要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化，下決心減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴，堅(jiān)定走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展之路。

韓正在講話中指出，“密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時(shí)，堅(jiān)決執(zhí)行限購(gòu)政策和抑制投資投機(jī)性需求，防止市場(chǎng)炒作激發(fā)非理性需求。上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，控制房?jī)r(jià)是上海調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要目標(biāo)。”

本月初，上海市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委發(fā)布的《上海2015年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況評(píng)估、下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析》顯示，上半年雖然上海的固定資產(chǎn)投資增速企穩(wěn)回升，但房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域占了六成，而伴隨著房市股市的逐步回暖，部分伴生風(fēng)險(xiǎn)正在放大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海市商品住宅成交均價(jià)為30722元/平方米，環(huán)比2014年下半年上漲11.87%。19區(qū)縣成交均價(jià)除了奉賢，崇明以及原黃浦區(qū)外，均呈正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。