每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 李婷 胡健 發(fā)自廈門    

每經(jīng)記者 李婷 胡健 發(fā)自廈門

廈門房價最近兩年一直被視作“奇葩”，因均價已經(jīng)超廣州，而被調(diào)侃為“北上深廈”。國家統(tǒng)計局公布的8月房價數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中69個城市止?jié)q，只有廈門房價仍在上揚。

據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的9月百城房價指數(shù)顯示，廈門新建住宅均價環(huán)比下跌0.18%，漲跌幅排行由8月的第4位跌落到第32位。這也是廈門房價連續(xù)28個月環(huán)比上漲后的首次下跌。

高房價背后的需求支撐較為強勁，當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，廈門島內(nèi)房價雖然直追北上廣深，但不愁買家，樓盤本來就不多，而且有一個豪宅盤從不找銷售代理，開發(fā)商只賣給熟人，就足以見得這個城市的樓市供求關(guān)系了。

廈門走出“獨立行情”/

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者驅(qū)車行至廈門熱銷樓盤之一的聯(lián)發(fā)杏林灣一號。該盤位于廈門杏林灣杏林大橋橋頭南側(cè)，林姓售樓人員介紹說，目前只剩下3樓、4樓以及30樓以上還有幾套房源，均價在兩萬左右，而且是折后價。

“現(xiàn)在賣的這棟已經(jīng)是全部項目的最后一期，5月開盤共推出兩百多套，房源現(xiàn)在已經(jīng)所剩不多，戶型基本都超過100平方米。”這位售樓員說，2011年項目首期開盤價格不足萬元，去年初的一期價格在15000元左右，今年均價始終在2萬元。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，8月廈門單價每平方米達到20728元，超過了一線城市廣州2700多元，并且同比去年8月上漲18.26%。廈門的經(jīng)濟總量僅位居全國第53位，而廣州高居全國第3位。

廈門市總面積逾1700平方公里，但廈門本島的面積僅有132平方公里，廈門經(jīng)濟特區(qū)的發(fā)祥地，兼具廈門商業(yè)和政治中心功能。而現(xiàn)在島上擠著超過200萬人，仍然有不斷增加的趨勢，住宅供不應求已經(jīng)成為長期主題。

廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，廈門可售商品住宅存量為309.8萬平方米，平均月增庫存約20萬平方米，累計可售套數(shù)為22706套。根據(jù)2013年9月~2014年8月月均銷售23.75萬平方米計算，庫存量需要13個月可去化完畢。即便類比一線城市，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)十分優(yōu)異，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，廣州的去化周期已經(jīng)逼近15個月警戒線。

多因素支持房價上漲/

廈門樓市緣何獨自堅挺？《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，土地供應、人口吸附能力、城市消費能力等左右房價的因素，廈門全部站在上漲這一邊。

按照原計劃，2013年廈門計劃出讓62幅地塊，計劃供應土地面積341.99萬平方米，建筑面積約753.73萬平方米，其中商品住宅用地建筑面積405萬平方米。

最終，2013年度廈門市出讓土地總建筑面積達385.73萬平方米，其中，住宅建筑面積136.16萬平方米。由此來看，2013年實際出讓的土地面積供應量只有年初供應計劃的一半。

沒有完成土地供應計劃并不是因為土地市場行情不好。事實上，去年廈門商住地塊土地溢價率高達117.3%，基本只要一塊地出來就有眾多企業(yè)爭搶。

“以今年上半年為例，出讓的十宗用地中，只有五宗是商住用地，僧多粥少，經(jīng)過很多輪的競拍。這會抬高廈門開發(fā)商在當?shù)氐耐恋爻杀?，這就決定了未來房地產(chǎn)走勢?！睆B門當?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴記者。

一位業(yè)內(nèi)人士認為，廈門因為土地緊缺，每推出一塊土地便遭到房企瘋搶，進而帶動周邊房價上漲，因此供地部門顯得格外謹慎，供地節(jié)奏的放緩反過來助長了開發(fā)商搶地的沖動。

廈門大學經(jīng)濟學系副教授丁長發(fā)也指出，作為副省級城市，廈門市的公共服務可以超過福州，教育和醫(yī)療資源都在全省領(lǐng)先。“我認識的福建省其他城市科級干部都在廈門買房子，這就可見它的虹吸效應有多大了?！?/p>

后市仍被業(yè)內(nèi)看好/

與其他城市頗具危機感迥異的是，在當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，廈門房價未來仍具備上漲理由。

8月15日“閩八條”廈門細則落地，其規(guī)定，島外各區(qū)，包括集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)不再執(zhí)行住房限購措施。島內(nèi)思明區(qū)、湖里區(qū)非普通商品住房不再執(zhí)行住房限購措施。非本市戶籍居民家庭，首次在思明區(qū)、湖里區(qū)購房的剛需人群，限購1套普通商品住房。

這一政策頗具爭議，觀點也針鋒相對。2014年上半年，廈門全市住宅成交13143套，比去年同期的24903套下跌了47.2%；成交面積155.48萬平方米，與去年同期的284.49萬平方米相比，下跌了45.35%，但其房價環(huán)比漲幅卻位居全國第一。

“廈門的房價幾乎沒有調(diào)整，卻率先放開限購，這樣做對市場沖擊不小。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，綜合來看，廈門并不具備放開限購的條件，一旦全面放開，在供應有限的情況下，廈門的房價可能進一步上漲。

近兩年，廈門樓市區(qū)域重點已經(jīng)發(fā)生明顯改變，2010年以前，島內(nèi)外成交比例大約為六比四，2010年就已經(jīng)轉(zhuǎn)為五成對五成。而2013年島內(nèi)商品住宅銷售129萬平方米，全市占比25.4%，島外銷售379萬平方米，全市占比74.6%。

隨著島外交通的改善和配套的逐漸完善，越來越多的購房者選擇置業(yè)島外，島內(nèi)外住宅成交占比向“二八格局”挺進，到島外去買房開始成為一種趨勢，集美、同安和翔安等島外區(qū)域日益成為房價新增長極。丁長發(fā)說，如果以十年為限，支撐廈門房價的因素還包括，島外要建翔安國際機場，位于集美的高鐵站已經(jīng)到位，廈門還是人口凈增加城市。