每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

　　下半年北京商品住宅庫存量持續(xù)升溫，不斷逼近11萬歷史高位，商品房銷售面臨高壓。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年至今入市的郊區(qū)項(xiàng)目的簽約率僅41%，較城區(qū)項(xiàng)目低17%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，郊區(qū)項(xiàng)目的供應(yīng)與簽約顯著不對(duì)等，意味著當(dāng)前庫存量的高漲主要體現(xiàn)在今年郊區(qū)庫存增長量。

　　近郊商品房庫存量5.2萬套　歷史首次超過城區(qū)

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至7月25日，北京商品房庫存量為106763套，其中近郊區(qū)域（通州、房山、大興、順義、昌平、門頭溝）庫存量52606套，城八區(qū)庫存量47095套，這是有史以來北京近郊區(qū)商品房庫存首次超過城區(qū)，占比達(dá)到50%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，“京十五條”至今，全市商品房庫存量增加13863套，其中75%來源于近郊區(qū)庫存量的上漲，供應(yīng)比重上漲15-25%，但售價(jià)平均19645元/平，和調(diào)控前19912元/平相比并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下降，消費(fèi)者觀望情緒仍高，因此新供應(yīng)的郊區(qū)住宅多顯滯銷。調(diào)控前近郊區(qū)庫存尚低于城區(qū)3000套，當(dāng)前卻反超5000套，在京開發(fā)商依靠郊區(qū)成交緩解資金壓力的同時(shí)，也增加了未來的銷售壓力。

　　近郊項(xiàng)目入市消化期由10個(gè)月延長至17個(gè)月

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，調(diào)控前近郊商品房月成交4500套左右，存銷比約為10：1，而當(dāng)前月成交約3000套，存銷比上升至17：1。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商而言，一方面資金回籠滯緩會(huì)造成流動(dòng)資金鏈的緊張，另一方面資金運(yùn)轉(zhuǎn)率會(huì)隨之降低50%-100%，造成后續(xù)經(jīng)營收益的減少。

　　雖然面臨庫存高壓，但是張?jiān)骂A(yù)計(jì)，下半年商品房供應(yīng)以近郊中低端住宅為主的趨勢不會(huì)改變，新入市的項(xiàng)目在銷售上面臨較大競爭壓力，或會(huì)在住宅價(jià)格、品質(zhì)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等多方面向購房者預(yù)期靠攏；而在售近郊樓盤多數(shù)簽約率未過半，將成為下半年在京房企資金回籠的主體，價(jià)格下降存在較大的可能性。另外，近期郊區(qū)二手房成交難度普遍高于商品房，近郊商品房價(jià)格的回落多半會(huì)引發(fā)二手房業(yè)主的聯(lián)動(dòng)降價(jià)。